집 설계 & 디자인/집짓기 정보
싼 단독주택을 원하는 건축주를 위한 제언
pomna
2017. 12. 9. 21:18
주택 시공의 현실적인 조언이라 올립니다.
집은 현실, 패시브하우스는 이상, 그 둘의 거리
이 글은 과학적인 글은 아니다. 가급적 숫자와 단위를 적지 않으려고 노력을 하였고, 그림도 역시 실제의 사진보다는 이해가 용이하도록 각색을 하였음을 미리 밝힌다.
주택의 시공비는 얼마일까? 아마도 평당 200~1,000만원까지 다양하게 답을 나올 듯 싶다. 그럼 이 4배의 차이는 왜 나는 것일까?
또한 비싼 집의 원인은 무엇인가?... 디자인? 고급자재? 튼튼한 구조? 좋은 싱크대? 다양한 붙박이장? 친환경주택?
그럼 싼 집의 원인은 무엇인가?... 남지 않고 하는 공사? 아는 분이 도와주어서? 그냥 싼 가격이 정상가격?
이 차이가 왜 나는 것일까?
그럼 적정 공사비는 얼마일까? 평당 300만원? 400만원? 500만원?
단독주택은 운이라는 말이 있다. 결코 틀린 말이 아니다. (슬픈 말이기도 하다.)
이 운에 맡겨야 한다는 말은 평당 200~300만원 대의 주택은 해당되지 않는다. 또한 800~1,000만원을 넘는 주택도 해당되지 않는다.
2~300만원대의 주택은 선택의 여지가 없고, 1,000만원대를 넘는 주택은 무수히 많은 선택을 할 수 있지만, 이를 도와주는 전문가가 있기 때문이다.
문제는 이 사이의 주택, 특히 400~600만원 사이의 주택들이다. 이 주택 역시 꽤 많은 선택을 할 수 있으나, 너무 많은 전문가가 몰려 있는 가격대이기도 하다.
이 사이의 집을 짓는 사람 중에 전문가가 아닌 분들이 없다. 문제는 여기에서 시작한다.
"모두가 전문가라 하고 있고, 건축주는 이를 구분할 능력이 없다." 이 애매함에 운이라는 것이 등장한다.
협회는 이 현실을 타파할 능력은 없다. 그저 안타깝게 바라볼 뿐이고, 그 나마 이런 공간이 있어 연구자와 실무자 사이에 필요한 자료를 가능한한 많이 정리하려고 노력하고 있을 뿐이다.
모든 건축주는 싼 집을 원한다. 이는 인간의 본능이기 때문에 탓할 것도 없다.
이 글은 그 "싸게 집을 지으시려는 건축주"에게 도움이 될만 한 내용을 가급적 짧은 글로 정리한 것이다. 또한 이 글은 주변 여러 분들의 조언을 통해 지속적으로 내용이 추가될 수 있도록 노력할 것이다.
싸게 지으려는 주택에서 피해야 할 것
1. 아는 분께 맡기는 것
물론 더 이상 연락을 하고 싶지 않은 분이 있다면 그 분께 맡기는 것은 좋다. 그 뜻을 이룰 수 있으실 것이다.
2. 평지붕
평지붕은 상당히 까다로운 지붕이다. 방수 뿐만이 아니라 유지/보수도 어렵고, 제대로 시공되기는 더더욱 어렵다. 집이 완공되고 나서 생기는 문제 중 절반은 평지붕 때문이다.
3. 2층
특별한 이유가 없다면 작은 면적의 주택은 단층으로 구성되는 것이 좋다. 2층이라는 구조는 만만한 구조가 아니다. 주변 주택이 다 2층 이상이라고 해서 만만히 보면 안 된다. 또한 모든 설비/전기배관 등이 한 층을 올라가기 위해 얼마큼 더 들어가는지 안다면 꽤 놀라실 것이다. 또한 계단으로 인해 2평은 없어진다. 아래 위로 4평, 큰 방 하나가 없어지는 것이다.
계단 밑에 화장실을 두었다고 공간이 절약된 것이 아니다. 없어진 면적 + 불편한 화장실이 남은 것이다.
다만, 건폐율이라는 법적 규제와 토지비라는 복합적 요인이 작용하므로 단층만이 능사는 아니다. 여기서 이야기하는 것은 충분히 단층으로 가능한 토지에서 2층을 고집할 경우 손실이 더 많아진다는 것을 설명한 것이다. 또한 집이라는 것이 신기한게 2층으로 하다보면 면적이 어느센가 자연스럽게 늘어나게 되고, 이는 고스란히 공사비의 부담으로 다가온다.
4. 큰 방
이 중 4번이 가장 애매한데, 핵심은 집의 전체 면적이라기보다, 각 방의 크기이다. 실제로 비전공자인 건축주는 방의 크기를 제대로 이해하기는 어렵다. 특히 도면으로 보는 방은 항상 작게 느껴지기 마련이다. 예를 들어 3x4미터의 방은 의외로 큰 방이다.
아래는 3x4미터 방에 성인 사람을 넣어 본 모습이다. 사용용도에 맞게, 특히 취침의 용도로만 사용된다면 방은 작을수록 좋다. 이 각 방의 크기를 최소화하면 주택 전체의 면적은 고민하지 않아도 줄어들 수 있다. 줄어든 면적은 거실면적 또는 창고 등으로 배분 하던가, 집 전체의 면적을 줄여도 좋다.
5. 지하층
이 역시 꾹 참는 것이 좋다. 지하 공사는 대형 시공사도 항상 어렵게 느끼는 공정이다. 꼭 하고 싶으시다면, 혹은 꼭 필요하시다면... 그래도 하지 않으셨으면 좋겠다. 10년 중 3년이 지하 때문에 늙는다. 설계 혹은 시공시 조금이라도 실수를 한 지하층은 항상 곰팡이와 누수에 시달릴 수밖에 없고, 이를 바로 잡는 데는 거의 지하를 만든 만큼의 비용이 들어갈 수도 있다.
6. 싸구려 수도꼭지와 문손잡이
수전은 좋은 것으로 해야 한다. 집에 있는 건축자재 중 가장 많이 사용하는 것이 수전과 문손잡이 이기 때문이다.
물론 비싼 것이 좋다. 하지만 비싸봐야 수입품을 제외하고는 집 전체가격의 조족지혈이다.
7. 철재 현관문 (알루미늄 제외)
비에 맞지 않는 아파트의 현관문에 사용하는 것이 철재문이다. 단독주택에는 맞지 않는다. 외기에 직접 노출되는 철재문은 그리 오래지 않아 녹이 쓴다. 부식되지 않는 알루미늄현관문은 상관없으나, 비싸기 때문에 결국 저렴한 주택에 못쓰는 것은 매 한가지이다.
최근 약 300 만원 정도의 가격으로 독일 현관문과 동일한 품질의 ABS소재의 문이 우리나라에서 생산된다. 가격이 심리적으로 거부감이 있을 수는 있으나, 이른바 본전 뽑는다.
8. 수동으로 아르곤가스가 충진된 복층유리
제대로만 된다면 당연히 써야 하지만, 우리나라에서 저렴하게 지어지는 단독주택의 아르곤가스가 들어갔다고 이야기하는 복층유리 중에 제대로 된 것을 찾기 어렵다. 즉, 품질검사를 거치지 않는 소규모건물에 납품되는 복층유리는 아르곤가스를 넣었다 하더라도 얼마가지 않아 빠져 나가는 제품이 많다.
아르곤가스는 눈에 보이지 않기 때문에 건축주는 알 도리가 없다. 지금으로써의 최선의 방법은 창호를 주문할 때, 유리의 아르곤가스 주입시 수동주입인지, 자동주입인지 물어보는 것이다.
물론 대답은 한결같이 판프레스에 의한 자동주입이라고 할테지만, 물어보고 넘어가는 것과 그렇지 않은 것은 나중에 큰 차이가 있다.
물론 판프레이스에 의한 자동 주입이라 할지라도 그 공장의 작업환경, 사용되는 소재, 기계의 세팅값에 따라 가스가 쉽게 샐 수 있지만 그 모든 것을 다 의심할 수도 없다.
9. 알루미늄창호
물론 비용 때문이라도 알루미늄창호를 저렴한 주택에 사용하기는 어렵기 때문에 이를 선택할 건축주는 없으시겠으나, 의외로 아주 싼 알루미늄창호(주로 슬라이딩 방식)가 있다. 이른바 시장에서 “샷시”라고 불리는 것으로써 절대적으로 주택에서는 피해야 할 창호이다.
알루미늄은 PVC에 비해 열전달이 약 1500배 만큼 잘 된다. 당연히 결로를 피할 수 없다.
알루미늄 창호 중에 단열바라는 것을 사용한 제품(그림 참조)도 있는데, 이 역시 겨울철 실내 상대습도가 높은 주거시설에는 맞지 않다. 물론 아주 좋은 성능의 알루미늄창호도 있지만, 가격도 많이 올라가고, 어떤 것이 좋은 성능의 창호인지 소비자 입장에서는 구분되기 어렵다.
지금은 아시다시피 창호등급제가 시행되고 있다. 등급으로 고르니 예전보다는 많이 편해진 것이 사실이고, 이 등급제를 들여다 보아도 동일한 성능의 유리를 낀 다면 성능이 좋은 창은 PVC소재의 창호인 것이다.
10. 실크벽지 (=PVC벽지)
실크벽지라고 불리우는 벽지는 비닐계벽지 또는 합성수지벽지라고 정정하는게 맞다. 이쁜 이름은 마케팅의 일환이겠으나, 물성을 정확히 표현하는게 시장의 판단에 도움이 되기 때문이다.
가장 큰 문제를 야기하는 것은 벽체에 결로가 발생했을 경우 이 합성수지벽지는 습기가 통과할 수 없는 구조라서 벽지와 벽체사이에 곰팡이가 생겼더라도 이를 건축주가 인지하는 시점이 한참 오래 걸린다는 것이다. 즉, 곰팡이가 심하게 생겨도 벽지 위로 곰팡이가 올라오는 것이 아니라 그 속에서 자라고 있고, 결로수가 바닥까지 번지고 나서야 벽지를 뜯어 보면 이미 그 속에는 참을 수 없을 만큼의 곰팡이가 피어 있는 경우가 있다.
인지하고 나서 조치를 취하려고 해도 이미 준공 된지 한참이 지났기 때문에 시공사는 연락되지 않고, 또 되더라 하더라도 오지 않는다. 그리고 콘크리트 건물은 구조체가 건조해 질 때까지도 상당히 많은 시간이 흘러야 한다. 그러므로 건조되기 전에 합성수지벽지를 바르면, 결로현상이 없더라도 곰팡이가 반드시 필 수 밖에 없다.
또한 합성수지로 만들기 때문에 이를 유해물질이 거의 안 나오도록 처리한 친환경벽지는 비쌀 수 밖에 없다. 저렴하게 지어지는 주택에 들어가는 합성수지벽지 중에 유해물질이 잘 처리된 벽지가 사용될 확률이 매우 낮을 수 밖에 없다.
또한 합성수지벽지는 접착을 상부와 하부만 한다. 중간은 벽체로부터 떠 있는 상태이다. 이 때문에, 벽체에 크랙이 가더라도 이를 인지할 수 없다. 거기에 더해서.. 떠 있기 때문에 벽체의 평활도도 어느 정도 가려준다. 즉, 심하게 이야기하면.. 벽체가 조금 울퉁불퉁해도 이를 잘 가려줄 수 있다. 반대로 합지벽지는 전체를 다 붙히기 때문에, 웬만큼의 평활도가 아니면 보기에 흉할 수 밖에 없다. 즉 바탕면 시공이 잘 되었는지 그렇지 않은지를 쉽게 시각적으로 판단할 수 있다는 뜻이다.
그러므로 특별한 경우가 아니라면 그냥 합지벽지를 사용하는 것이 좋다. 합지벽지를 사용한다고 해서 열악한 집에 곰팡이가 피지 않는 것은 아니지만, 최소한 하자가 눈에 빨리 들어오기 때문에 AS 기간이 다 가기 전에 대처를 할 수 있다.
11. 아스팔트슁글 또는 기와지붕에 태양광발전 설비 설치
이 역시 피해야할 사항인데, 이유는 태양광을 고정하기 위한 철물이 꼭 방수층을 깨기 때문이다. 그리고서는 실리콘으로 땜빵을 하는데, 이는 장기적으로 방수에 문제가 반드시 생긴다.
만약 태양광발전설비를 경사지붕에 해야 겠다면, 금속지붕(금속기와 제외) 거멀접기라는 것으로 시공되어야 한다. 아래의 사진을 보면 금속지붕에는 어떻게 방수층의 훼손없이 태양광발전패널을 올리는지 잘 알 수 있다. 사진처럼 지붕의 돌출된 부분에 볼트로 고정을 하기 때문에 방수문제와 연결될 확률은 없다.
아스팔트슁글 지붕, 기와지붕에의 태양광패널 설치는 아래 링크를 참조
12. 과다한 거실조명
짓기 전에는 모르지만, 준공 후 사용해 보면 거의 대부분 설치된 거실 조명의 1/3도 채 사용하지 않는다. 거기다 이 모든 조명을 하나의 스위치로 만드는 것은 자살골이나 다름없다. 대게의 경우 형광등 4개정도면 모든 거실을 다 밝힐 수 있다. 특히 색다른 분위기 연출을 위한 국부조명은 거실에 새로운 생동감과 은은함을 주는 좋은 방법이지만, 준공 후 한두 번만 사용하고 말 것이다.
만약 비용이 들더라도 많은 조명을 원하신 다면, 몇 개의 그룹으로 묶어서 스위치를 별도로 하시길 권한다.
13. 가구재의 심재등급 확인
실내 공기질을 좌우하는 것은 미세먼지도 있지만, 그 보다 더 심각할 수 있는 것은 가구재의 심재 등급이다.
우리나라는 법적으로 가구재에 사용되는 판재는 모두 E1 등급이상으로 하도록 강제하고 있다. 그러나, 각종 온라인 쇼핑몰의 광고를 보면 "친환경 가구인데, 다른 회사와는 다르게 심재등급 E1을 사용하고 있다"라고 광고를 하고 있다. (뭘까?)
이 심재의 등급은 직접 몸으로 느낄 수 있는데, 온갖 친환경자재를 이용해서 지은 집도 싱크대와 붙박이장만 설치하면 바로 눈이 따가와지고, 코가 매워지는 것을 알 수 있을 정도이다.
법의 하한선이 E1이므로, 스스로의 건강을 생각한다면 심재등급은 E0 급 이상으로 해야 한다.
이 것이 건강에 미치는 영향은 지대한데, 협회 질문게시판에도 이와 유사한 이유로 고통을 호소하는 글이 있다.
등급이 올라간다고해서 판재의 가격 차이는 별로 없으나, 문제는 등급이 올라갈 수도록 강도가 약해지기 때문에, 판재의 두께가 점점 두꺼워지고, 각종 철물 등이 고급소재로 가야하기 때문에, 가격이 자연스레 올라가는 것도 있지만, E0의 사용빈도가 워낙 적어서 가격이 비싼 탓도 있다.
하지만 이 높은 등급을 위한 가격은 충분히 지불할 가치가 있고도 남으며, 협회의 표준주택과 마찬가지로 가구에서도 디자인보다 이 심재 등급이 구매의 1순위 가치가 된다.
특히 MDF를 심재로 사용하는 주방가구나 붙박이장은 E0 이상임을 명확히 하고 주문을 해야 한다.
(그러나 대개의 경우 E0를 요구하면, 처음듣는 이야기라는 표정을 짓거나, 20년을 장사했는데 E1이면 충분하다 라는 답을 듣는다.)
권장사항
1. 타일 등의 여유분
벽돌 또는 타일마감을 사용할 경우 여분의 여유를 창고에 두도록 한다. 타일류는 유행에 민감해서 몇 달 후 한 두장이 깨지거나, 필요에 의해 교체할 경우 같은 제품을 도저히 구할 수 없는 경우가 대부분이다. 천재지변이 아닌 이상 외장재는 30장, 내장재는 5장 정도면 충분하다.
2. 도면에서 각 실 크기의 상대 비교
단독주택의 시공과정에서 시공사를 가장 당혹스럽게 하는 것은 "변경"이다. 물론 불가피한 변경도 있을 수 있으나, 이른바 "공간의 크기"가 불만족스러워 변경을 요청하는 것은 서로에게 무척이나 피곤한 일이다.
건축주 입장에서는 골조가 올라간 후에나 그 공간의 크기를 실제로 느낄 수 있는데, 그 크기가 만족스럽지 못할 때는 며칠을 끙끙 고민을 한 후에 영 아니다 싶으면 시공자에게 크기를 변경해 달라고 이야기를 하게 된다.
며칠 고민을 한 이유는 "그 변경이 결코 싶지 않음"을 잘 알고 있기 때문일 것이다.
건축주도 어렵게 이야기를 했지만, 그 말을 듣는 시공자는 눈 앞이 깜깜해 진다. 그 때부터 10년이 늙기 시작한다.
이는 설계에서 부터 잘 맞추어 나가야 하는데... 전공자인 건축사는 각 실의 크기가 이미 머릿속에 있지만, 비전공자인 건축주는 그러하지 못하다. 이 차이가 공사 중의 이견을 낳게 된다.
다 확정되어 착공한 상태에서 이를 변경해 달라고 하는 것은 예의가 아니지만, 여기에 대한 정보를 충분히 전달하지 못한 건축사에게도 소정의 책임이 있을 것이다.
이 서로에게 피곤한 일을 미연에 방지하는 가장 좋은 방법은 계획도면에 "현재 살고 있는 방의 크기"를 함께 표현하는 것이다.
예를 들면 아래 그림과 같다.
계획도면의 평면도 옆에 현재 거주하고 있는 집의 각 방 크기를 옮겨서 그린 샘플도면이다.
본인이 살고 있는 실의 크기가 가장 익숙하므로 이와 상대적으로 비교해서 신축 건물의 각 실 크기를 상대 비교해 보면 비전공자인 건축주도 그 크기를 충분히 가늠해 볼 수 있다.
그러나 이 것도 어려울 수 있으므로, 각 실을 가위로 오려서 신축 건물의 평면도에 직접 대어 보는 방법도 매우 직관적인 방법이 될 수 있다.
단면도에는 현재 살고 있는 실의 천장고를 표기하고, 계단 경사 등도 비교해 볼 수 있도록 하면 좋을 것이다.
비록 입면도 샘플은 넣지 않았으나, 입면도에서는 "창문의 크기"가 서로 비교 대상이 될 수 있다.
3. 대금의 지불
문제의 절정이 이 부분이다.
시공비와 관련하여.. 문제의 핵심이.. 현 건축시장에서 회자되기를.. "잔금을 주지 않거나, 깍아도 된다."라고 인식되고 있다는 점이다.
또는 "잔금으로 담보를 삼아야 한다. 즉 모든 것이 다 보수가 될 때까지 잔금을 주지 말아야 한다."라는 것이다.
더 큰 문제는 공사가 시작되기도 전에 이런 마음을 가지고 시작을 한다는 것이다.
시공자는 건축물을 물리적,심리적으로 계약에 맞게 완공할 의무가 있고, 건축주는 그에 따른 대금지불의 의무가 있다. 이는 선택사항이 아니다.
분쟁이 생기면.. 누가 원인 제공자인가를 철저히 가려야 겠지만, 공사가 시작되기도 전에 지불을 회피할 마음이 있다면.. 그 공사는 시작되지 않는 것이 맞다.
이는 반대로 이야기하면.. 시공자가 공사 시작하기도 전에 "여기서 하자를 유발해야지.."라고 생각하는 것과 같다. 그런 만남은 처음부터 잘못된 만남이다.
"계약 전에 이미 충분히 깍았다. 잔금까지 깍으면 시공사는 죽는다. 죽음을 예견하고 누가 성실히 임할 수 있겠는가?"
마무리
패시브하우스를 설명하는 글에 엉뚱하게 다른 글을 적은 듯 보인다.
패시브하우스는 "한옥"과 같이, 주택의 유형 중 "한 쪽 방향에서의 이상형"이다. 아마도 지금 당장은 많은 건축주가 현실적으로 이 주택을 소유하기는 어려워 보인다.
글을 쓰는 처음에는 이런 주제라기 보다는 자주 들리는 이야기 중에 패시브하우스의 평단가가 1,000~1,500만원이 들어야 한다는 소문이 시장에 많다 보니 이 것에 대한 반론을 적고자 하였다.
그러나, 이 가격에 대한 진실성 여부를 따지는 것보다 더 저렴한 주택을 지으시려는 분께 실질적 도움을 드리는 것이 이 공간을 올바르게 사용하는 것이라는 결론을 내리게 되었다.
또한, 비용이 추가될 여력이 있다면 패시브하우스 이전에 현재의 주택시장의 품질에서 벗어나 “집다운 집”, “하자없는 집”을 만드는데 사용되는 것이 더 옳기 때문이다.
패시브하우스가 이 전제조건을 무시했더라면 아마도 평당 400만원에도 지어질 수 있었을 지도 모른다. 하지만 비록 패시브하우스의 보급이 늦어지더라도 우리 협회는 이를 바라지 않는다.
현재 협회에서 설계/시공되는 패시브하우스의 가격이 상당히 높게 나오는 것은 최대한 이런 원칙을 지키려고 했기 때문이다. 하지만, 이런 모든 원칙을 지킨다 하더라도 몇 몇이 호도하듯이 패시브하우스의 공사비가 위에 이야기한 가격은 절대로 아니다.
현재 지금까지 우리나라에서 지어진 5리터이하 고효율/저에너지 주택의 공사비는 평당 600만원 내외였다. 이 가격은 지속적으로 낮아지고 있으며, 최근에는 최저가격이 평당 550만원정도로 형성되고 있다. -실행가기준- 이 가격이 빠르게 내려가지는 않겠지만, 그 전에 집다운 집을 만드는 비용이 현실화되어서 그 중간쯤에서 가격이 만나기를 희망하는 의미이다.
그래야 운에 맡겨야 하는 이 불행한 현실이 반복되지 않을 것이기 때문이다.
출처 : 한국패시브건축협회 http://www.phiko.kr/bbs/board.php?bo_table=z3_01&wr_id=594